Am 14. Juni beginnt endlich die langersehnte Heim-Europameisterschaft. In München eröffnet die DFB-Elf die EM gegen Schottland. Die meisten der 2,7 Millionen verfügbaren Tickets wurden bereits jetzt verkauft. Der Andrang ist also hoch, das Angebot an Hotelzimmern hingegen knapp. Da liegt es nahe, die eigene Wohnung kurzerhand gewinnbringend, z.B. über AirBnB, an Fans aus der Ferne unterzuvermieten. Aber ist das erlaubt? Und falls ja, was muss beachtet werden? Rechtsanwalt Christian Solmecke von der Kanzlei WBS.LEGAL beantwortet die wichtigsten Fragen:

Dürfen Mieter ihre Wohnung untervermieten?

RA Christian Solmecke: „Möchte man seine Mietwohnung untervermieten, braucht man dafür zunächst immer eine Genehmigung des Vermieters. Gelegentlich steht eine generelle Genehmigung schon im Mietvertrag. Doch selbst wenn, müssten wiederholte Kurzvermietungen – etwa via Airbnb – darin explizit erwähnt sein. Steht im Mietvertrag nichts, muss man den Vermieter jedes Mal aufs Neue fragen.

Eine Genehmigung verlangen kann der Mieter allerdings meist nicht. Dafür müsste er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. Neben persönlichen bzw. familiären Gründen kann das zwar auch ein finanzieller Engpass sein. Das gilt aber nur, wenn man das Geld braucht, um sich die Wohnung überhaupt leisten zu können. Die gewinnbringende Untervermietung an Fußballfans dürfte eher in Ausnahmefällen darunterfallen. Außerdem: Würde durch die Untermiete die Wohnung überbelegt werden oder wäre die Untermiete aus anderen Gründen unzumutbar, kann der Vermieter sie im Einzelfall trotzdem ablehnen.“

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Was riskieren Mieter, wenn sie ihren Vermieter nicht fragen?

RA Solmecke: „Wer seine Wohnung ohne Genehmigung des Vermieters untervermietet, kann hierfür zunächst vom Vermieter abgemahnt werden. Wer dennoch weitermacht, dem kann sogar fristlos gekündigt werden.“

Macht es einen Unterschied, wenn ich kostenloses Couch-Surfing anbiete? 

RA Solmecke: „Hier braucht man keine Genehmigung des Vermieters. Solange man selbst in der Wohnung verbleibt und kein Geld für einen Schlafplatz nimmt, liegt laut dem LG Lübeck (6.11.2020, Az. 14 S 61/20) kein typisches Mietverhältnis vor, das vom Vermieter zu genehmigen wäre.“

Wer haftet, wenn randalierende Fußballfans die eigene Mietwohnung beschädigen?

Sich – im Zweifel – betrunkene Fußballfans in die Wohnung zu holen, ist natürlich nicht risikofrei. Da geht schnell mal etwas kaputt. Eines sollte man sich bewusst machen: Als Hauptmieter haftet man seinem eigenen Vermieter gegenüber für alle Schäden an der Wohnung. Natürlich müssen die Verursacher einem eigentlich diese Schäden bezahlen. Doch was, wenn die schon wieder über alle Berge sind, irgendwo weit hinter der deutschen Grenze? Dann bleibt man selbst auf dem Schaden sitzen.

Das Zweckentfremdungsverbot

RA Solmecke: „Neben der Genehmigung des Vermieters müssen alle – egal, ob sie selbst Mieter oder Eigentümer sind – in vielen deutschen Großstädten wie etwa München, Berlin, Hamburg und Köln das sog. ‚Zweckentfremdungsverbot‘ beachten: Wer Wohnraum über einen längeren Zeitraum im Jahr kurzzeitig an andere vermietet, braucht dafür eine gebührenpflichtige Genehmigung der Stadt. In NRW benötigen private Vermieter diese erst, wenn sie länger als 90 Tage im Jahr vermieten, bei Studierenden greift die Genehmigungspflicht erst bei mehr als 180 Tagen. In Bayern sind bis zu acht Wochen pro Jahr nicht gewerbliche Vermietung ohne Genehmigung zulässig. In Berlin reicht es hingegen schon, wenn man seine Wohnung ‚wiederholt‘ als Ferienwohnung vermietet. Die Idee dahinter ist, dass es gerade in großen Städten ausreichend Wohnraum zu angemessenen Bedingungen geben muss. Zwar kostet bereits der Antrag auf eine Genehmigung Geld. Doch damit ist noch nicht garantiert, dass man diese überhaupt bekommt. Dafür braucht es schon gute Gründe und im Zweifel überwiegt das Interesse an der Erhaltung des Wohnraums. 

Unabhängig davon muss man zumindest in NRW bereits die erste Untervermietung vor Beginn bei der Stadt anzeigen und sich online kostenfrei eine sog. ‚Wohnraum-ID‘ zuweisen lassen.“

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Was droht, wenn ich das Zweckentfremdungsverbot nicht beachte?

Verstöße gegen das Zweckentfremdungsverbot werden zunächst mit sehr hohen Bußgeldern geahndet. Während in den betroffenen Städten in NRW, Baden-Württemberg oder Rheinland-Pfalz „nur“ bis zu 50.000 Euro drohen, sind es in Bayern, Berlin und München sogar bis zu 500.000 Euro! 

Muss man kurzfristig dem Fußballfan kündigen, weil die Stadt einem die Vermietung verbietet, kann es nochmal teurer werden. Im Zweifel haben die geprellten Mieter Schadensersatzansprüche, die sogar die Kosten für eine teurere Unterkunft umfassen können.

Schließlich sorgen kurzfristige Stornierungen nicht nur für schlechte Bewertungen, sowohl durch die geprellten Gäste als auch durch AirBnB. Die Plattform kann einem auch noch eine Stornierungsgebühr berechnen. Im schlimmsten Fall droht bei wiederholten Verstößen eine Account-Suspendierung.