Künftig müssen sich Mieter mehr gefallen lassen. Der Gesetzesentwurf zur Mietrechtsreform schafft mehr Rechtssicherheit für den Vermieter. So wird z.B. das Minderungsrecht des Mieters im Fall energetischer Modernisierung zeitlich befristet ausgeschlossen. Im Gegenzug wird jedoch der Kündigungsschutz des Mieters verstärkt.
Auf ihrem Weg zur Energiewende hatte die Bundesregierung im Mai 2012 einen Gesetzesentwurf zur Mietrechtsreform beschlossen, den der Bundestag nun endgültig verkündet hat. Das „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln“ wird spätestens im Frühjahr 2013 in Kraft treten.
Der DMB warnt vor zahlreichen Änderungen. Mittels des Gesetzes möchte der Gesetzgeber im Rahmen der Energiewende einen Anreiz zur energetischen Sanierung schaffen. Zudem soll das Gesetz den Kündigungsschutz der Mieter bei Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen verstärken und Vermieter vor Mietnomadentum schützen. Welche Rechte und Pflichten sich aus dieser Änderung für Mieter ergeben, soll der folgende Überblick zeigen:
(1) Eingeschränktes Mietminderungsrecht bei energetischer Modernisierung von Wohnraum
Ergreift der Vermieter energetische Modernisierungsmaßnahmen, so ist der Mieter für drei Monate bei verminderter Wohnqualität, beispielsweise durch Baulärm, Schmutz und einem Gerüst vor dem Fenster, nicht mehr zu einer Mietminderung berechtigt. Zu energetischen Modernisierungsmaßnahmen zählen u.a. neue Fenster, Heizungen, Solartechnik und eine bessere Fassadendämmung. Erst wenn die Beeinträchtigung durch die Modernisierungsmaßnahmen länger als drei Monate dauert, darf die Miete künftig gemindert werden. So hat der Mieter also Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten für die Dauer von drei Monaten zu dulden, ohne von seinem Minderungsrecht nach § 536 BGB Gebrauch machen zu können. Zwar ist der Vermieter verpflichtet, die Arbeiten spätestens drei Monate vor Beginn anzukündigen und immerhin steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zum Ende des übernächsten Monats zu, allerdings ist der Vermieter berechtigt 11 % der Investitionskosten pro Jahr auf die Mieter umzulegen. Ist die Wohnung allerdings absolut nicht nutzbar, bleibt dem Mieter der Anspruch auf vergleichbaren Ersatzwohnraum erhalten.
(2) Neue Verfahrensregeln zum Schutz vor Mietnomaden
Neue und verbesserte Verfahrensregeln sollen es dem Vermieter erleichtern gegen das sog. Mietnomadentum vorzugehen. So wird die in der Praxis entwickelte „Berliner Räumung“ gesetzlich geregelt. Hat der Vermieter gerichtlich einen Räumungstitel erstritten, wird die Räumung allein darauf beschränkt, dass der Mieter aus dem Besitz der Wohnung gesetzt wird. Die sich in der Wohnung befindlichen Gegenstände müssen nicht gleichzeitig weggeschafft und eingelagert werden. Zudem ist es dem Vermieter bei Verzug der Kaution künftig möglich den Mietvertrag fristlos zu kündigen.
(3) Kündigungsschutz der Mieter im Fall der Wohnungsumwandlung
Der in § 557a BGB verankerte Mieterschutz bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen soll nach der Mietrechtsreform nicht mehr durch das sog. „Münchener Modell“ umgangen werden können. Nach diesem Modell war es einer Personenhandelsgesellschaft möglich ein Haus zu erwerben und zunächst auf eine Eigentumsumwandlung zu verzichten, dann aber einigen Mieter wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters zu kündigen. Dadurch wurde der Kündigungsschutz umgegangen. Die dadurch entstehende Schutzlücke im Gesetz wird durch die Reform geschlossen.
(4) Mieterhöhungen werden in Städten und Stadtviertel stärker begrenzt
Das Mietrechtsänderungsgesetz ermöglicht es den Ländern, Mieterhöhungen in beliebten Stadtvierteln zu begrenzen. So darf der Mietpreis innerhalb von drei Jahren nicht mehr um 20 %, sondern nur noch um maximal 15 % steigen.
