Häufig wollen Mieter ihre Wohnungen an Touristen untervermieten, um auf leichtem Wege zusätzliches Geld zu verdienen. Das dürfen sie aber nicht ohne Weiteres: Wer seine Wohnung untervermieten möchte, muss das vorher genau mit seinem Vermieter abklären. Andernfalls droht eine fristlose Kündigung, erklärte kürzlich das Amtsgericht München.

Ein Mieter aus München, der Zimmer seiner Wohnung wiederholt ohne Genehmigung und entgegen einer Abmahnung an Touristen und Mitbewohner untervermietet hatte, muss die Wohnung räumen und an die Vermieterin herausgeben. Dies hat kürzlich das Amtsgericht (AG) München entschieden. Der Mieter sei zu Recht fristlos gekündigt worden, da er sich bewusst über den Willen und das Interesse der Vermieterin hinweggesetzt habe (Urt. v. 13.10.2021, Az. 417 C 7060/21).

Zimmer wiederholt unerlaubt untervermietet

Der Mieter hatte seit 2009 in einer Dreizimmerwohnung in München-Pasing gewohnt. Die monatliche Miete betrug 800 Euro. Im Vertrag war unter anderem geregelt: „Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder Teilen davon an Dritte darf nur mit Einwilligung des Vermieters erfolgen.“ Noch im Jahr 2009 genehmigte die Vermieterin die teilweise Untervermietung an eine Mitbewohnerin zur Gründung einer Wohngemeinschaft.

Im Frühjahr 2020 stellte die Vermieterin schließlich fest, dass Zimmer der Wohnung über verschiedene Internetplattformen für 45 Euro pro Person und Nacht Touristen angeboten wurden. Einer solchen gewerblichen Nutzung hatte sie aber nie zugestimmt und mahnte den Mieter deshalb schriftlich ab. Trotzdem vermietete dieser im Winter 2020 erneut zwei Zimmer an Mitbewohner, ohne die Vermieterin zu informieren oder sich ihre Erlaubnis einzuholen. Nachdem der Hausverwalter feststellte, dass sich am Klingelschild mehrere Namen befanden, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag fristlos.

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Der Mieter war der Ansicht, er habe die Wohnung von Beginn an unter der Voraussetzung angemietet, dass die dort bereits vorhandene Wohngemeinschaft bestehen bleibe. Ihm stehe daher ein grundsätzliches Recht auf Untervermietung zu. Er müsse sich nicht für jeden Einzelfall eine Genehmigung einholen. Eine Vermietung per Internet an Touristen habe er sowieso nicht vorgenommen. Er habe auf den Internetseiten lediglich ein Nutzerkonto erstellt, um auf diesem Weg einen dauerhaften Mitbewohner zu finden.

AG: Fristlose Kündigung war rechtmäßig

Das Gericht hat dem Mieter allerdings nicht geglaubt und seine Angaben als offenkundig wahrheitswidrig eingestuft. Unzweifelhaft würden die Fotos des Internetangebotes die Wohnung der Vermieterin zeigen. Außerdem richte sich der Text in der Anzeige nicht an potenzielle dauerhafte Untermieter, sondern an Touristen für die tageweise Anmietung. So wurden ausdrücklich sowohl die Nähe zu diversen Touristenattraktionen als auch die Sprachkenntnisse des Gastgebers und die Möglichkeit zu gemeinsamen Unternehmungen angepriesen. Die Vermietung an Touristen habe nach Überzeugung des Gerichts auch tatsächlich stattgefunden. Das Internetangebot war nämlich am 31. März 2020 mit 13 Kundenbewertungen versehen.

Jedenfalls durch die Abmahnung wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung an touristische Gäste, in der auch nochmal ausdrücklich auf das Verbot einer Untervermietung ohne vorherige Zustimmung der Vermieterin hingewiesen wurde, sei dem Mieter deutlich vor Augen geführt worden, dass die Vermieterin eine Untervermietung ohne vorherige Genehmigung nicht dulden wird. Trotzdem habe er nicht einmal ein halbes Jahr später erneut sogar zwei Zimmer der Wohnung untervermietet, ohne sie hiervon zu informieren.

Bewusst über Willen der Vermieterin hinweggesetzt

Der Mieter habe im Rahmen seiner persönlichen Anhörung sogar angegeben, dass er die Vermieterin von der Untervermietung nicht unterrichtete, da er davon ausging, eine Genehmigung nicht zu erhalten, so das AG weiter. Er habe sich somit bewusst über den Willen der Vermieterin hinweggesetzt, statt mit dieser die Möglichkeit einer Genehmigung, gegebenenfalls unter Anpassung der Miete, zu verhandeln und gegebenenfalls den Rechtsweg zum Erhalt einer Zustimmung zu begehen.

Trotz der Abmahnung und dem Wissen, dass der Vermieter nicht mit der Untervermietung einverstanden ist, hatte der Mieter die Wohnung weiter angeboten und Touristen überlassen. Dieses bewusste Hinwegsetzen über den Willen und das Interesse der Vermieterin sei eine erhebliche Rechtsverletzung, die zur fristlosen Kündigung berechtigte, so das AG. Der Mieter wurde deshalb verurteilt, die Wohnung zu räumen und an die Vermieterin herauszugeben. Das Urteil ist rechtskräftig.

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